Biedrības „LATVIJAS SENIORU KOPIENU APVIENĪBA”
struktūrvienība „Senioru Saeima”
Reģistrācijas Nr. 40008264073, Juridiskā adrese: Maiznīcas iela 3-3 Rīga, LV-1001, www.lskapvieniba.lv
e-pasts: Šī e-pasta adrese ir aizsargāta no mēstuļu robotiem. Pārlūkprogrammai ir jābūt ieslēgtam JavaScript atbalstam, lai varētu to apskatīt., tālrunis +371 29475168
2023.gada 30.jūnijs Nr.ST-23/4
Latvijas Pašvaldību savienība
Par valsts atbalsta pieejamību
zem daudzdzīvokļu mājām esošās zemes izpirkšanai
2021.gada 25.novembrī ir pieņemts un 2023.gada 1.janvārī stājies spēkā Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums (turpmāk - Likums).
Likuma anotācijā ir norādīts, ka piespiedu dalītais īpašums vienmēr ir pastāvējis kā pagaidu stāvoklis līdz tā izbeigšanai. Latvijas Senioru kopienu apvienība (LSKA) atzīst, ka piespiedu dalītā īpašuma pastāvēšana ir prasījusi ierobežot tajā iesaistīto personu tiesības uz īpašumu, nosakot savstarpējas tiesības un pienākumus, lai nodrošinātu tajā esošu objektu iespēju pastāvēt kā patstāvīgiem nekustamā īpašuma objektiem. Piespiedu dalītais īpašums kā juridiska kategorija ir prasījusi likumdevējām pastāvīgi līdzsvarot šo tiesību un pienākumu saturu, lai aizsargātu personu tiesības uz īpašumu, kas ilgstoši ir skāris arī senioru intereses.
Mājoklis ir primāra sociāla vajadzība, tādēļ primāri valstij jau sen bija jāizveido tiesisks mehānisms piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai, kas attiecas uz daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām. LSKA izprot, ka Likuma mērķis ir nodrošināt iespēju izbeigt piespiedu dalīto īpašumu un izveidot vienotu nekustamo īpašumu CL 968.panta izpratnē. Piespiedu dalītais īpašums izbeidzams, dzīvokļu īpašumu īpašniekiem Likumā noteiktajā kārtībā izmantojot atsavināšanas tiesību - daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašumu īpašnieku tiesība izpirkt atsavināmo zemi par atsavināšanas cenu Likumā noteiktajā kārtībā.
LSKA akceptē, ka atsavināšanas tiesības izmantošanai Likumā ir noteita kārtība jeb process, kas ietver 7 soļus jeb etapus. Viens no šiem soļiem ir atsavināšanas cenas noteikšana, ko aprēķina Valsts zemes dienests (VZD). Likumā ir noteikts, ka dzīvokļu īpašumu īpašnieki atsavināmo zemi izpērk par atsavināšanas cenu, kuru veido atsavināmajā zemē ietilpstošo zemes vienību un zemes vienību daļu kadastrālo vērtību summa, kas var būt diezgan liela. Katrs dzīvokļa īpašnieks maksā atsavināšanas cenas daļu atbilstoši sava dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram. Likumā noteiktajā kārtībā aprēķinātā atsavināšanas cena nav apstrīdama vai pārsūdzama, kas nozīmē, ka šī cena ir absolūta attiecībā uz konkrēto īpašnieku un viņam nav nekādu likumisku iespēju šo cenu samazināt. Jāatzīst, ka naudas zemes izpirkšanai lielai daļai iedzīvotāju nav, Ministru kabinets ir apstiprinājis jaunu atbalsta aizdevumu, lai dzīvokļu īpašumu īpašnieki varētu atpirkt zemi zem mājas un izbeigt piespiedu nomas attiecības.
LSKA atzinīgi novērtē, ka valsts var sniegt atbalstu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašniekiem jautājumos, kas saistīti ar finansējuma iegūšanu atsavināšanas cenas samaksai. Atbalsta veidus, apmēru un piešķiršanas noteikumus nosaka MK noteikumi Nr.481 “Atbalsta programmas nosacījumi būvdarbiem daudzdzīvokļu mājās, to teritoriju labiekārtošanai un daudzdzīvokļu mājām noteikto atsavināmo zemju izpirkšanai”. LSKA ir zināms, ka ir apstiprināts jauns atbalsta aizdevums – kopumā 30 miljoni, lai daudzdzīvokļu namu iedzīvotāji varētu izpirkt zemi zem mājas, kuru bija spiesti nomāt no zemes īpašniekiem.
LSKA ir noskaidrojusi, ka Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departaments uzskata, ka vienota īpašuma izveidošana jeb tas, ka dzīvokļa īpašuma kopīpašuma daļā ietilpst arī zeme, atvieglo civiltiesisko apgrozību atsevišķiem dzīvokļu īpašniekiem, tiek celta konkrētā dzīvokļa īpašuma vērtība.
LSKA saprot, ka mehānisms zemes izpirkšanai ir radīts - noteikts Likumā, tomēr atsevišķos gadījumos atsavināšanas cena ir liela, un dzīvokļu īpašuma īpašnieks to nevar samaksāt vai arī nevēlas maksāt, jo viņu apmierina esošā situācija, bet dzīvokļu īpašnieku kopība ir pieņēmusi lēmumu par zemes izpirkšanu, kas īpašniekam ir saistošs. Valsts ir paredzējusi sniegt atbalstu - gadījumos, kad komercbankas ir atteikušas savas kredītpolitikas dēļ izsniegt aizdevumu subjektam (kopībai vai dzīvokļu īpašuma īpašniekam) zemes izpirkšanai zem dzīvojamās mājas.
LSKA ir zināms, ka Finanšu institūcija "Altum" pieteikumus zemes atpirkšanai sāks pieņemt jūlijā un finansējumu piešķirs tad, ja daudzdzīvokļu nama iedzīvotāji nevarēs saņemt aizdevumu komercbankā.
Likums nosaka, ka uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata var slēgt līgumus daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku vārdā (ja ar kopības balsojumu ir noteikta persona, kas pārstāv kopību zemes izpirkšanas procesā), lai iegūtu finansējumu atsavināšanas cenas samaksai.
Problēmas.
Likumā nav regulējuma par to, kā rīkoties gadījumos, ja kāda dzīvokļa īpašnieks zemi no tās īpašnieka savulaik jau ir nopircis un tā jau ir reģistrēta uz viņa vārda zemesgrāmatā (domājamās daļas veidā), bet juridiski zeme un ēka joprojām nav vienotas. Saskaņā ar Likuma esošo redakciju arī šiem dzīvokļu īpašniekiem jāmaksā zemes cenas daļa, un tikai pēc visas zemes atsavināšanas procedūras iziešanas un visu dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību uz zemi nostiprināšanas zemesgrāmatā nu jau attiecīgo dzīvokļa īpašumu nodalījumos, bet attiecībā uz privatizāciju nepabeigušajiem dzīvokļiem – mājas nodalījumā, viņi savu jau otrreiz par zemi samaksāto naudu varēs atgūt.
Vēl sliktākā situācijā ir to dzīvokļu īpašnieku kopības, kuru dibinātās biedrības zemi zem privatizētajām daudzdzīvokļu mājām nopirkušas jau pirms krietna laika. Šādā gadījumā zeme pieder juridiskai personai – biedrībai vai kooperatīvam, bet dzīvokļu īpašumi fiziskām personām, un tas joprojām ir dalītais īpašums. Likums zemes un dzīvokļu īpašniekiem šķietami neliedz vienoties par dalītā īpašuma labprātīgu izbeigšanu, taču tādā gadījumā dalītais īpašums faktiski netiks izbeigts, jo zeme piederēs dzīvokļu īpašniekiem proporcionāli dzīvokļu platībai. Mājā ar trīs dzīvokļiem, iespējams, var paspēt zemi un māju vēlāk apvienot, taču mājās ar desmitiem dzīvokļu tas, visticamāk, neizdosies un nāksies zemes izpirkšanas procedūru sākt no jauna, tostarp, maksājot izpirkuma maksu otrreiz – lai paši to vēlāk saņemtu.
Secinājums.
Likumā ietvertais risinājums ir sabalansēts ar valsts iespējām šo procesu atbalstīt, kā arī risinājums ir kompromiss starp zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašumu īpašnieku interesēm, kas vienlaikus ļauj atrisināt dalītā īpašuma problēmu pēc būtības – to izbeidzot.
Likums paredz valsts atbalstu dažu administratīvo darbību veikšanai
- no VZD puses - zemes reģistrēšanā, uzmērīšanā, izpirkuma cenas noteikšanā, informācijas nodošanā dzīvokļu īpašniekiem;
- no zvērinātu tiesu izpildītāju puses - to iesaisti korektā dalītā īpašuma izbeigšanas procesa norisē, līdzdalībai kopsapulces lēmumu pieņemšanā, atsavināšanas maksas saņemšanā un administrēšanā un līdzekļu pārdalē, īpašumtiesību nostiprināšanā zemesgrāmatā.
Kopumā LSKA saprot, ka dalītā īpašuma izbeigšanas process veidots tā, lai dzīvokļu īpašuma īpašniekam tas būtu pēc iespējas vienkāršāks un lētāks, tomēr jāatzīst, ka process ir ļoti sarežģīts.
Ieteikums
Ņemot vērā, ka:
- Likuma 5.panta Atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšana
- pirmajā daļā ir noteikts, ka: „Lai uzsāktu atsavināšanas tiesības izmantošanas procesu, daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem lēmumu, ievērojot Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktos dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanas noteikumus,” bet
- ceturtajā daļā ir noteikts, ka: „Lēmums par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu ir tiesiskais pamats, lai pašvaldība, kuras administratīvajā teritorijā atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, pieņemtu lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu,” un
- piektajā daļā ir noteikts, ka: „Pašvaldība lēmumu attiecībā uz daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu pieņem ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā no dienas, kad saņemts iesniegums par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu,”
- Likuma anotācijā ir norādīts, ka:
- „Dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamais zemesgabals ir pamats izpērkamās zemes noteikšanai, jo nosaka zemes platību un konfigurāciju, kas ir nepieciešama dzīvojamās mājas kā nekustamā īpašuma objekta pilnvērtīgai pastāvēšanai.
- no 2015. gada 1. jūlija dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekam ir piešķirtas tiesības ierosināt vietējai pašvaldībai pārskatīt dzīvojamai mājai noteikto funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu vai arī to noteikt, ja tas vēl nav bijis noteikts.
- praksē dzīvojamo māju funkcionāli nepieciešamie zemesgabali ne vienmēr atbilst normatīvajos aktos noteiktajām prasībām, jo ir gadījumi, kad tie ir noteikti nesamērīgi lieli - lauku teritorijās dažkārt ir noteikti vairāki hektāri zemes, bet ir gadījumi, kur noteiktie funkcionāli nepieciešamie zemesgabali ir pārāk mazi, lai nodrošinātu funkcionālu būves pastāvēšanu.
- ir nepieciešams, ka pirms izpērkamās zemes noteikšanas un izpirkuma tiesības izmantošanas tiek veikta pārbaude attiecībā uz dzīvojamai mājai noteiktā funkcionāli nepieciešama zemesgabala konfigurāciju un platību.”
- Saskaņā ar „Pašvaldību likuma” 4. panta pirmās daļas 15. punktu pašvaldības autonomā funkcija ir: „Saskaņā ar attiecīgās pašvaldības teritorijas plānojumu noteikt zemes izmantošanu un apbūvi”, un likumdevējs ir atzinis, ka šādu pārbaudi var veikt tikai vietējā pašvaldība un tāpēc ir būtiski:
- ka pirms procesa tālākas virzības vietējā pašvaldība ir pieņēmusi lēmumu par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu, jo tas nodrošina gan dzīvojamās mājas īpašnieku, gan zemes īpašnieku tiesību aizsardzību,
- lai šāds lēmums ir jau kļuvis neapstrīdams,
- zināt, ka pašvaldības lēmums par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu ir administratīvais akts, jo atbilst visām administratīvā akta pazīmēm,
- zināt, ka funkcionāli nepieciešamais zemesgabals ir pamats, lai noteiktu, uz kādu zemi attieksies izpirkuma tiesība, un strīdus gadījumā tiesa to var izvērtēt.
- zināt, ka šajā procesa stadijā tiek atrisināts jautājums par ēkas uzturēšanai nepieciešamo zemi, izpērkamās zemes platību un konfigurāciju.
- Saskaņā ar „Pašvaldību likuma” 53. panta pirmo daļu, kurā noteikts, ka: „Lai iesaistītu sabiedrību atsevišķu pašvaldības funkciju vai uzdevumu pildīšanā, pašvaldība var izveidot konsultatīvās padomes un komisijas.”
- Pašvaldība lēmumu par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu pieņem ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā no dienas, kad saņemts iesniegums par izpirkuma tiesības procesa uzsākšanu.
- Tikai tad, kad ir atrisināts jautājums par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu, ir iespējams noteikt izpērkamo zemi, uz kuru attieksies izpirkuma tiesība. (Likumdevējs ir noteicis pienākumu vietējai pašvaldībai iesniegt VZD izpirkuma tiesības izmantošanas procesu ierosinājušās dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu projektu).
- Nepieciešams veicināt ātru un efektīvu piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanas procesu, VZD noteiktā un reģistrētā izpērkamā zeme nav apstrīdama un pārsūdzama, jo dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekam ir dotas tiesības ietekmēt izpērkamās zemes platību un robežas pirms izpērkamās zemes noteikšanas.
- Tā kā dalītā īpašuma izbeigšanas procesu dzīvokļu īpašumu īpašnieki, kuru vidū ir daudz senioru, uzskata par ļoti sarežģītu, tiek ierosināts:
- Likuma 5.panta pirmajā daļā minēto regulējumu attiecībā uz personu, kuru dzīvokļu īpašnieku kopība var pilnvarot veikt darbības, kas saistītas ar atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa īstenošanu, attiecināt uz „Pašvaldību likuma” 53. panta pirmajā daļā minētajām konsultatīvajām padomēm, kas dzīvokļu īpašnieku vārdā (gan individuāli, gan pamatojoties uz kopības lēmumiem) īstenotu atsavināšanas tiesības izmantošanas procesu sedzot visas administratīvās izmaksas, atbilstoši Likumā noteiktajai kārtībai, tai skaitā slēdzot līgumus par finansējuma piesaisti atsavināmo zemju izpirkšanai atbilstoši 2021. gada 6. jūlija Ministru kabineta noteikumos Nr. 481 „Atbalsta programmas nosacījumi būvdarbiem daudzdzīvokļu mājās, to teritoriju labiekārtošanai un daudzdzīvokļu mājām noteikto atsavināmo zemju izpirkšanai” izvirzītajām prasībām.
- Tādejādi tiktu īstenots Pašvaldību likuma mērķis - nodrošināt demokrātisku, tiesisku, efektīvu, ilgtspējīgu, atklātu un sabiedrībai pieejamu pārvaldi katras pašvaldības administratīvajā teritorijā attiecībā uz dalītā īpašuma izbegšanu, kā arī īstenota augstāka sabiedrības iesaiste lēmumu pieņemšanā un izmantoti efektīvāki instrumenti, kas nodrošinātu viedokļu uzklausīšanu un izvērtēšanu sabiedrībai būtiskos ar pašvaldību darbību saistītos jautājumos.
- Pašvaldībai iesaistoties Atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa īstenošanā attiecībā uz atbalsta finansējuma piesaisti un tā izmantošanas kontroli, tiktu nodrošināta profesionāla procesa vadība, efektīva piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšana, mazinot riskus un veicinot iedzīvotāju motivāciju rūpēties par savu dzīvokļu īpašumu kā vienotu nedalītu nekustamo īpašumu.
- Šāds ieteikums īstenojas Lietuvā daudzdzīvokļu dzīvojamo māju atjaunošanas procesa īstenošanā, kad māju atjaunošana tiek uzsākta pēc pašvaldības domes iniciatīvas. Dome pēc saviem kritērijiem izvēlas mājas ar vislielāko siltumenerģijas patēriņu vai arī uzsākt mājas atjaunošanu domei var ieteikt arī dzīvokļu īpašnieki. Pašvaldība nozīmē atjaunošanas programmas administratoru, kas īsteno attiecīgās mājas tjaunošanu. Šīs mājas dzīvokļu īpašniekiem nav nedz jāorganizē mājas atjaunošanas process, nedz arī jāuzņemas ar to saistītie riski, tostarp finansiālās saistības. Nozīmētais administrators paraksta līgumus ar banku un vada visu atjaunošanas darbu gaitu. Tā kā pret jaunievedumiem vai nesaprotamiem procesiem visai bieži iestājas seniori un cilvēki ar zemiem ienākumiem, tad Lietuvā viņiem daudzos gadījumos daļēji tiek kompensēti izdevumi par komunālajiem maksājumiem vai NĪN. Ja šis cilvēks neapmeklē sapulces, kurās tiek apspriesti mājas atjaunošanas jautājumi vai arī neatbalsta mājas atjaunošanu, nākamajā apkures sezonā dotācija viņam tiek samazināta uz pusi, bet pēc divām apkures sezonām to vispār var atņemt. Jāsecina, ka ikvienu sarežģītu procesu var padarīt saprotamu un pieejamu, ja procesa vadību īsteno proefesionāļi, iedzīvotāju demokrātiski ievēlēti pārstāvji.
LSKA aicina uz turpmākuk sadarbību senioru interešu aizstāvībā.
Ar cieņu
Biedrības „LATVIJAS SENIORU KOPIENU APVIENĪBA”
Senioru Saeimas priekšsēdētāja Barba Girgensone
Y6-LSKA_2023.meistarklase.pdf
